Você sabia que imóveis na planta e financiados têm uma taxa que as propriedades já finalizadas não possuem? Essa taxa é o INCC — sigla para Índice Nacional de Custo de Construção.
Esse fator é de grande relevância para quem vai comprar um imóvel, pois a taxa é atualizada anualmente, o que impacta no saldo devedor à medida que o empreendimento é construído e as parcelas são pagas.
Que tal entender melhor o que é o INCC e como isso influencia na decisão de comprar um imóvel na planta e financiá-lo? É só continuar a leitura. Vem com a gente!
O que é INCC?
Como destacamos, o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) se caracteriza por uma taxa presente em imóveis ainda em construção. Ela é calculada todos os meses pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e faz parte de um dos três componentes que integram o Índice Geral de Preços (IGP). Você pode também ler o artigo sobre o IGP-M para entender mais sobre o assunto.
O INCC corresponde a 10% do IGP enquanto os outros 90%são compostos pelo IPC (Índice de Preços ao Consumidor, com 30%) e pelo IPA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, com 60%).
Embora sua participação seja inferior se compararmos com os outros dois índices, vale destacar a importância do INCC historicamente — foi criado em 1944. Além de ser o principal indicador para monitorar a variação de custos na construção civil no país.
Hoje em dia, a alíquota é calculada mensalmente pela FGV por meio de uma pesquisa em sete capitais brasileiras para precisar eventuais oscilações nos preços de:
- Materiais;
- Equipamentos;
- Serviços;
- Mão de obra.
Caso queira saber mais sobre o que é o INCC e suas variações mensais, fique de olho: as novas alíquotas são publicadas até o 15° dia de cada mês no site da FGV.
Por que é preciso pagar o INCC?
A discussão central gira em torno de uma divisão mais justa de custos associados à obra de um empreendimento imobiliário. Afinal de contas, é normal que edifícios levem dois anos ou mais para serem concluídos.
E isso afeta diretamente o preço final do projeto. E esse reajuste fica para quem comprou na planta e financiou o imóvel em 20 anos, por exemplo. Por isso você precisa saber o que é INCC: é por meio dele que o saldo devedor é reajustado periodicamente.
Outro ponto importante: o INCC é aplicado inclusive em financiamentos imobiliários de projetos habitacionais do governo, como é o caso do Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).
Entenda, contudo, que o índice deixa de ser associado às parcelas uma vez que a obra é concluída. Afinal de contas, não há mais necessidade de reajustar o preço.
Saiba mais: entenda melhor o investimento imobiliário
INCC: saiba como ele é calculado
Tão importante quanto saber o que é o INCC é compreender como ele é calculado, pois, se esse valor vai afetar seu orçamento, é preciso entendê-lo à medida que o imóvel é construído.
Portanto, a primeira coisa a se saber, é que o índice é avaliado por meio dos custos de insumos em algumas capitais. São elas:
- Belo Horizonte;
- Rio de Janeiro;
- Porto Alegre;
- São Paulo;
- Salvador;
- Brasília;
- Recife.
Outro fator que contribui para o cálculo são os orçamentos analíticos realizados por empresas de engenharia civil e entregues à FGV, que destacam a variação das despesas para a realização da obra.
Assim, vale observar um exemplo para ilustrar melhor o que é o INCC mensalmente inserido nas suas parcelas:
Digamos que você tenha uma parcela de R$ 1 mil e que, com o INCC a 0,5%, a parcela seguinte seria de R$ 1.005. E assim sucessivamente por meio das variações do índice.
Mas atenção a outro aspecto do cálculo do INCC na sua parcela: também do valor das chaves, que é, em média, 2% do valor do imóvel.
Sem o devido planejamento e atenção a esse fator, muitas pessoas podem passar por grandes apuros financeiros para manter as despesas em dia mês após mês.
INCC e o valor dos imóveis: entenda como funciona
Como vimos, o INCC incide mais no preço da construção do que no valor do empreendimento em si. Sem falar que o índice deixa de ser cobrado uma vez que o imóvel é entregue finalizado.
Portanto, embora muita gente veja isso como uma espécie de juros, na verdade o INCC é uma taxa de reajuste que influencia diretamente no preço do projeto para ser concluído.
Como calcular o INCC na prestação do imóvel: passo a passo
Vamos a fundo com um novo exemplo para entender o impacto do INCC na prestação do imóvel? Agora, imagine que você financiou R$ 200 mil em 100 parcelas e que a tabela do INCC aponta os seguintes dados para os três últimos meses do ano: 0,31%, para outubro e novembro; e 0,07% em dezembro.
O índice aplicado é sempre o referente a dois meses anteriores ao pagamento atual. Assim, se você pagasse em janeiro a primeira parcela, a alíquota de novembro seria considerada, incidindo 0,31% sobre o saldo devedor de R$ 200.000, totalizando R$ 200.620.
Sua primeira parcela, portanto, ficaria em R$ 2.006,20.
Em seguida, no mês de fevereiro usaríamos a alíquota de dezembro, de 0,07% para somar ao saldo devedor atualizado — agora, de R$ 197.993,80.
Então, somamos 197.993,80 a alíquota a esse valor, totalizando R$ 198.132,39, aproximadamente. E assim por diante.
INCC e VGV: saiba mais
INCC e VGV — Valor Geral de Vendas — são termos íntimos, porque o segundo é aplicado para definir o potencial de vendas de um empreendimento.
Exemplo: em um prédio com 20 apartamentos vendidos a R$ 200 mil, cada, o VGV é de R$ 4 milhões. Serve, então, como um meio de orientação para as construtoras saberem o valor desejado e garantir uma boa análise da viabilidade do seu empreendimento.
Vantagens do uso do INCC pelas construtoras
A grande vantagem para as construtoras é o reajuste feito com precisão e acompanhando as oscilações do mercado. O que ajuda, também, a reduzir eventuais prejuízos à medida que o imóvel é construído e agrega em manutenção do poder de compra das empresas.
Além de mostrar-se um valioso mecanismo de proteção para os casos de financiamentos — mais uma vez, em decorrência da oscilação causada pela inflação e aplicada aos insumos.
Conclusão
Agora que vimos o que é INCC, deve ter ficado claro que o mecanismo atua como um ajuste à inflação de insumos usados na construção civil. E já que você se interessa no assunto, indicamos a leitura do artigo sobre Índices de endividamento.
O que afeta investimentos imobiliários de longo prazo, como é o caso da própria construção do imóvel e também o financiamento feito para adquirir a propriedade.
Você pode, contudo, sempre ficar de olho nas melhores condições de contratação dessa modalidade tão popular no país para comprar a casa própria.
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