Tipos de Financiamento Imobiliário: conheça a melhor opção

Quem não tem o sonho da casa própria?

Com a realidade da economia brasileira, comprar um imóvel à vista é uma possibilidade cada vez mais remota, mas que não anula as chances de realização desse sonho.

Muitas pessoas encontram nos diferentes tipos de financiamento imobiliário a chance de adquirir seus bens imóveis.

Se você pensa em tirar essa vontade do papel sem surpresas ao decorrer do processo e não sabe bem por onde começar, nós ajudamos você. 

Leia o nosso artigo e fique por dentro de tudo sobre o financiamento imobiliário!

O que é financiamento imobiliário? E como funciona?

O conceito de financiamento imobiliário é bastante simples: você pega um valor emprestado com alguma instituição financeira para comprar um imóvel – seja casa, apartamento ou ainda, em alguns casos, há a possibilidade de compra de imóveis comerciais.

O empréstimo é concedido por meio de um contrato entre credor e comprador e contém cláusulas que indicam como o valor deve ser ressarcido, em qual prazo e por qual valor. 

Algumas instituições oferecem contratos que podem se estender até 420 meses. 

Diversos aspectos são levados em consideração na hora da concessão de um financiamento imobiliário e, dentre eles, listamos alguns logo abaixo.

Taxas de juros

Para compor a taxa de juros são verificados diversos fatores, como por exemplo, o valor do imóvel, o percentual do valor que o cliente quer financiar, a renda familiar, comprovação de renda, entre outros.

Acima de tudo, há também a avaliação de risco de inadimplência. Quanto maior o risco, maior é a taxa de juros.

Prazos, custos e parcelas

Os prazos para pagamento dos produtos disponíveis no mercado podem chegar a 420 meses (35 anos), mas o mais comum é o prazo de 360 meses (30 anos). O valor da parcela varia de acordo com o sistema de amortização.

Além disso, há ainda custos de registro do imóvel e do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é pago à prefeitura. Este imposto pode chegar a até 3% do valor do imóvel.

Amortização

Amortizar significa quitar mensalmente parte da dívida com o credor. 

Os sistemas mais comuns são as Tabelas Price (parcelas fixas) e SAC (parcelas decrescentes). Temos um texto que explica a fundo os sistemas de Amortização Constante (SAC) e Price, clique aqui para ler.

Tabela Price

É conhecida por Tabela Price ou sistema francês de amortização a modalidade que tem como característica principal apresentar um valor fixo de parcela durante todo o tempo de pagamento.

Na Tabela Price, os juros são calculados sobre o valor total do financiamento, porém a composição das parcelas é diferenciada: começam mais baixas e depois se mantêm fixas, proporcionando amortização da dívida ao final das parcelas.

Tabela SAC

SAC é a sigla para Sistema de Amortização Constante, onde os pagamentos do valor financiado começam por parcelas mais altas e vão diminuindo com o passar do tempo, pois há diminuição progressiva da taxa de juros.

Na tabela SAC, os juros incidem sobre o valor restante da dívida, não sobre o valor total do financiamento. Isso significa que, a cada pagamento de parcela, os juros são recalculados sobre o montante restante, reduzindo, assim, o valor da parcela mês a mês.

Tabela Sacre

A Tabela Sacre  possui uma forma de cálculo de juros diferenciada: é em esquema de “escada”, ou seja, na contratação do crédito, as prestações mantêm valores semelhantes durante algum período de tempo, mas variam quando há correção na taxa referencial (TR) a cada mês. 

Dessa forma, o valor das parcelas desce para um patamar mais baixo e se mantém padrão por um tempo. 

São essas quedas que fazem o valor pago seguir uma espécie de “degraus” longos, que vão se repetindo até o devedor pagar a sua dívida. 

Dá para se dizer que essa modalidade é um mix das tabelas Price e SAC, oferecendo o melhor dos dois mundos.

Tipos de Financiamento Imobiliário

No Brasil hoje, existem pelo menos três tipos de financiamento imobiliário disponíveis, cada um com suas características e restrições, porém todos como um recurso de oportunizar ao cidadão a chance de adquirir seu imóvel próprio.

Abaixo, abordamos um pouco sobre cada modalidade.

Financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH

Criado em 1964 para facilitar o acesso à moradia aos brasileiros, o SFH usa como recurso os fundos da conta poupança. 

Esses recursos podem ser repassados pelo FGTS para compra e construção de imóveis.

Confira algumas das características desse sistema:

• Apenas para imóveis residenciais e pessoas físicas;
• Permite o uso do FGTS na compra do imóvel;
• O valor financiado, incluindo as despesas da contratação, não pode ultrapassar 80% do valor do imóvel;
• Há um limite de avaliação do bem, que é de no máximo R$ 1,5 milhão.
• O Custo Efetivo Máximo anual do empréstimo deve ser de até 12% ao ano;
• Este custo inclui o Custo Efetivo Total e seguros como os de morte, danos ao imóvel e invalidez;
• Não ter outros financiamentos de casa ou apartamento com já financiados via SFH;
• Não ser proprietário do imóvel que reside ou trabalha.

Financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro Imobiliário – SFI

O Sistema Financeiro Imobiliário é mais recente e foi criado nos anos 1990 pelo Governo Federal para atender às pessoas que não se enquadram no SFH.

Confira as características:

• Crédito para compra de imóveis comerciais ou residenciais;
• Valores superiores a R$1,5 milhões;
• Para pessoas físicas e jurídicas;
• As regras são definidas pela instituição que oferece o crédito;
• Não há limite de renda comprometida;
• Prazo máximo de quitação é de 420 meses (35 anos).

Casa Verde e Amarela

Esse é um dos principais tipos de financiamento imobiliário! No atual Governo, o programa conhecido como Minha Casa, Minha Vida mudou de nome e agora se chama Casa Verde e Amarela. 

Suas regras também foram afetadas. Atualmente, as características do programa de auxílio à financiamento imobiliário para classes de menor renda da população são:

• Não ter casa própria ou outro financiamento de imóvel no seu nome;
• Não ter sido beneficiado com outro programa de habitação social do governo;
• Não utilizar o espaço para fins comerciais;
• Não fazer parte do Cadastro Nacional de Mutuários (Cadmut) ou do Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (Cadin);
• Não está cadastrado no Sistema Integrado de Administração de Carteiras Imobiliárias (Siaci);
• Não ter dívidas com a União;
• Estar dentro da faixa econômica de salário entre R$ 1.800 e RS 8.000 reais.

Em julho de 2022, o programa passou por algumas mudanças. O prazo máximo para quitar o financiamento, antes de 30 anos, agora é de 35 anos.

Além disso, o limite de renda familiar foi reajustado para cada grupo enquadrado no programa. O Grupo 1 foi de R$ 2 mil para R$ 2,4 mil (mudança ocorrida em março); o Grupo 2 foi reajustado de R$ 4 mil para R$ 4,4 mil; e o Grupo 3, de R$ 7 mil para R$ 8 mil.

Clique aqui para conferir todas as condições do Casa Verde Amarela.

Como usar o FGTS no financiamento imobiliário?

Para usar o FGTS no financiamento imobiliário, o primeiro passo é identificar se o solicitante se adequa às regras estabelecidas. São elas:

• Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País;
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência, ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.

Além disso, é necessário ter trabalhado pelo menos três anos sob o regime do FGTS, sendo períodos contínuos ou não, consecutivos ou não, em uma mesma empresa ou não.

Existem três tipos de enquadramentos, estabelecidos pelas instituições financeiras, que ditam o uso do FGTS na hora do financiamento. São chamados de damp.

No Damp I, o FGTS é sacado e usado à vista, muitas vezes cobrindo o percentual de entrada. Já o Damp II permite utilizar o FGTS na amortização do saldo devedor, ou seja, no valor das prestações. 

O Damp III conta com possibilidade de abatimento das parcelas do contrato em até 80% ou efetuar pagamento de até três parcelas atrasadas.

Qual é a melhor opção de Financiamento Imobiliário?

Como vimos, existem diversos tipos de financiamento imobiliário, mas, qual o melhor?

Essa é uma pergunta da qual a resposta é completamente subjetiva, porém, de modo geral, a resposta mais assertiva é: aquela que atende às suas necessidades e se adequa ao seu perfil.

Existem diversas opções no mercado, por diversas instituições financeiras que vão muito além dos grandes bancos e oportunizam benefícios realmente vantajosos na hora de tirar seu sonho do papel.

Financiamento com pagamento flexível existe?

O uso de tecnologia traz menos burocracia e a agilidade, além de existirem empresas 100% digitais, que facilitam a aprovação e a realização do sonho da casa própria e ainda oferecem benefícios exclusivos para você.

Esse é o caso da Pontte, que tem uma opção de financiamento de imóveis com taxas competitivas e flexibilidade na comprovação de renda e aprovação.

Com taxas a partir de 7,99% ao ano + IPCA, o financiamento imobiliário Pontte oferece carência de três meses ou seis meses pagando somente juros (condições sob consulta), e até 360 meses para pagar, além de muitas outras vantagens, como a ter um mês do ano para não pagar a parcela e ainda a possibilidade de pular o pagamento naqueles meses mais apertados.

É um dos tipos de financiamento imobiliário mais vantajosos do mercado.

Formas de parcelamento dos financiamentos imobiliários

Como já vimos antes, o parcelamento de qualquer financiamento imobiliário está sujeito à aplicação de juros mensais. O valor varia de acordo com o valor da dívida, mas também do tipo de financiamento imobiliário usado para a compra do imóvel.

Falamos, inclusive, sobre eles anteriormente: a Tabela Price, o SAC (Sistema de Amortização Constante e o Sacre (Sistema de Amortização Crescente). 

Na Tabela Price, você conta com prestações fixas e os juros são praticados de maneira decrescente, enquanto as amortizações são crescentes. 

Ou seja: embora o valor da parcela seja o mesmo até o fim da dívida, a proporção de juros e da amortização varia mês após mês — os juros caem progressivamente e o valor em amortização sobe na mesma proporção.

Já o Sistema de Amortização Constante (SAC) tem um valor de amortização fixo e o valor das prestações é decrescente, acompanhado também de uma taxa de juros menor a cada prestação.

Como resultado, o financiamento imobiliário por meio do SAC costuma ter parcelas iniciais de valor mais elevado. Por sua vez, as últimas parcelas já não pesam tanto no bolso.

E tem, por fim, o Sacre, que é o Sistema de Amortização Crescente. Ele pode ser considerado um modelo de parcelamento que pega emprestado um pouco da Tabela Price e mais um pouco do SAC. 

Isso porque, a forma de pagamento começa com prestações progressivamente mais altas até que começam a baixar gradativamente. É como se as prestações subissem uma montanha e, em seguida, descesse, reajustando o valor a cada passo nessa caminhada.

O reajuste do Sacre acontece por meio da Taxa Referencial (TR) e tem outra particularidade: em geral, a prestação inicial costuma ter um valor elevado, mas isso também tende a diminuir o valor total da dívida.

Perguntas frequentes sobre os tipos de financiamento imobiliário: confira

Ainda que tenhamos visto bastante coisa sobre os diferentes tipos de financiamento imobiliário, sabemos que o tema pode deixar ainda algumas dúvidas no ar.

E estamos aqui para solucioná-las também. Para isso, separamos duas perguntas que recebemos com bastante frequência e, a seguir, vamos respondê-las para você! 

Posso financiar mais de um imóvel ao mesmo tempo?

A resposta é sim, você pode financiar mais de um imóvel simultaneamente.

Mas, para isso, você deve se enquadrar nos requisitos para ter dois financiamentos ativos. Bom exemplo disso é que a parcela de um financiamento não pode comprometer mais de 30% da sua renda mensal.

Portanto, ambos os financiamentos não devem ultrapassar esse limite. E para que isso seja aprovado, você vai passar por uma análise da instituição financeira a fim de assegurar que você pode assumir ambas as despesas.

Por falar em análise financeira, ao solicitar um segundo financiamento, você vai passar pelo mesmo processo que levou à aprovação da sua primeira solicitação de crédito.

Inclusive, mesmo que você identifique boas oportunidades dentro dos diferentes tipos de financiamento imobiliário, você não pode usar o FGTS para financiar esse segundo imóvel.

Quem fez uso do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) no primeiro financiamento não pode repetir a dose e usar o FGTS para a compra do segundo inóvel. Isso se deve a algumas das restrições e condições impostas pela própria Caixa Econômica Federal para a utilização do recurso, como:

• inexistência de financiamentos ativos por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
• possibilidade de usar o recurso apenas para um imóvel na região onde pretende morar;
• exigência de residir ou trabalhar no município do imóvel que vai ser adquirido com o FGTS.

Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário?

Você sabe o que é a portabilidade de financiamento imobiliário? Trata-se da possibilidade de transferir o seu atual financiamento para outra instituição financeira. Geralmente, é um recurso usado para desfrutar de condições de pagamento mais vantajosas das que estão previstas no contrato original do financiamento.

Ou seja: se você fez um financiamento cujas condições de pagamento não se mostraram atrativas, ao longo do tempo, você pode pesquisar por outros tipos de financiamento imobiliário (e instituições) que ofereçam prestações mais convidativas.

E solicitar essa mudança, migrando o contrato de financiamento para outra instituição. 

Para tanto, certifique-se de fazer todas as simulações e análises possíveis para entender se a portabilidade do financiamento imobiliário realmente é vantajosa.

Além disso, fique de olho em custos extras aplicados para a migração do contrato, como despesas de cartório. A nova instituição pode solicitar, também, uma reavaliação do imóvel financiado e atualizar os valores. Às vezes, isso afeta o valor das prestações também.

Então, fique de olho bem aberto para certificar-se de que a portabilidade realmente pode ser uma vantagem para o pagamento das próximas prestações.

Conclusão

Agora que você já conhece os principais tipos de financiamento imobiliário, deu para entender como funciona esse modelo de crédito e as vantagens de cada um deles?

Na Pontte, temos condições verdadeiramente diferenciadas para você colocar em prática o sonho da casa própria. Tudo com muita transparência e as melhores condições do mercado.

Quer conferir? Clique aqui, compare e venha para a Pontte!