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Alienação Fiduciária: o que é e como funciona?

Quando buscamos empréstimos de alto valor, é possível usar um imóvel, um carro ou outro bem como garantia de pagamento e conseguir juros mais baixos. A Alienação Fiduciária é o instrumento legal que permite esse tipo de transação financeira.

Vamos explicar mais a fundo o que é alienação fiduciária no post de hoje!

O que você vai ler neste artigo:

  1. Como funciona a Alienação Fiduciária?
  2. Qual é a lei da alienação fiduciária?
  3. Como surgiu a Alienação Fiduciária?
  4. Qual a diferença entre hipoteca e alienação?
  5. O que pode ser usado como garantia na operação?
  6. Diferença entre garantias pessoais e garantias reais
  7. Como fazer a alienação fiduciária?
  8. Como vender um imóvel que está alienado?
  9. Qual é o prazo de carência?
  10. O que precisa estar no contrato?
  11. Existe a possibilidade de transferência de titularidade da dívida para outra pessoa?
  12. Se o devedor morrer extingue-se a alienação fiduciária?
  13. Quais as vantagens da alienação fiduciária?
  14. Quais os riscos da alienação fiduciária?
  15. Um imóvel com alienação fiduciária pode ser tomado pelo credor?
  16. Quais as etapas da alienação fiduciária?
  17. Conclusão

Como funciona a alienação fiduciária?

Vou ser abduzido por aliens? Calma, o nome é esquisito, mas a explicação é simples. Em operações de crédito com garantia, a propriedade do imóvel é transferida indiretamente para o credor fiduciário.

Mas você, devedor fiduciante, mantém a posse direta durante o período que você pagar o empréstimo. Dessa forma, nada muda na prática e você continua utilizando o imóvel normalmente. 

Consequentemente, a alienação fiduciária é mais segura para quem oferece o crédito, caso o devedor não pague as parcelas. Por isso, as empresas e bancos conseguem oferecer um crédito mais fácil e barato aos clientes.

Qual é a lei da alienação fiduciária?

No caso dos imóveis, a lei que rege esta alienação é a Lei nº 9.514/97, artigos 22 a 33:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Como surgiu a alienação fiduciária?

Criada em 20 de novembro de 1997 e sancionada pelo então presidente Fernando Henrique Cardoso, a alienação surge como alternativa à hipoteca, que se tornou antiquada no Brasil devido à instabilidade que causa ao credor.

Qual a diferença entre hipoteca e alienação?

Antigamente a hipoteca era a forma mais popular para conseguir crédito utilizando um imóvel como garantia, mas além de burocrático, o processo era bastante caro e demorado.

Na hipoteca, apenas o cliente tinha a posse do bem. Isso não trazia muita segurança para as empresas credoras, já que o cliente poderia usar o imóvel em mais de uma operação.

Além disso, a criação da alienação permitiu o uso de outros bens em operações de crédito, como os já mencionados: carro, moto e outros. 

Quais são os tipos de garantia mais comuns?

Imóveis, carros e motos são os tipos mais comuns de garantia, mas há instituições financeiras que aceitam jóias, celulares, máquinas agrícolas e até criptomoedas, como o bitcoin.

A garantia pode variar conforme o valor do pedido de empréstimo: quanto maior é a soma, maior o valor da garantia.

Diferença entre garantias pessoais e garantias reais

Quando você aluga um apartamento com fiador, está usando uma garantia de pagamento pessoal. Portanto, se você não honrar o pagamento da dívida, seu fiador será responsável por quitá-la.

No entanto, carros e imóveis não são pessoas. Neste caso, consideramos os bens uma garantia real.

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Como fazer a alienação fiduciária?

Em primeiro lugar, é preciso oficializar a alienação em cartório. Para isso, um contrato de alienação, registrando as condições do empréstimo e transferência.

Neste tipo de operação certamente surgem dúvidas. De quem é a propriedade na alienação fiduciária? Mas fique tranquilo que vamos explicar:

No cartório, acontece o “desmembramento de posse”, ou seja, o bem deixa de ter só um proprietário para ter dois. Como resultado, o credor (banco ou financeira) terá a posse indireta do bem e você recebe o empréstimo.

Da mesma forma, a posse indireta se encerra assim que o empréstimo é quitado. Posteriormente, vale consultar as cláusulas de cada contrato para saber se você é quem solicita o encerramento da alienação ou a própria empresa faz a operação diretamente com o cartório.

Como vender um imóvel que está alienado?

Com o imóvel alienado, o primeiro passo é quitar as parcelas do empréstimo ou financiamento. O melhor a fazer neste caso é entrar em contato com a empresa que te concedeu o crédito, assim que você decidir vender o imóvel alienado. 

Você receberá todas as orientações necessárias para que possa realizar a venda sem maiores problemas. Lembre-se que parte do valor recebido é destinado a quitar as parcelas restantes.

Qual é o prazo de carência a ser definido no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel? 

Segundo a lei, a empresa que concedeu o crédito tem até 30 dias para enviar o termo de liquidação para o cliente, contando a partir da data do pagamento da última parcela. Para que toda a documentação seja atualizada, o termo precisa ser registrado em cartório.

O que precisa estar no contrato?

É muito importante que algumas informações estejam disponíveis no contrato. São elas: 

  • Nome e qualificação do proprietário do imóvel e seus cônjuges e companheiros, à depender do regime de bens;
  • As condições e prazos do empréstimo;
  • As taxas de juros e encargos que estão sendo cobrados;
  • O valor total da dívida;
  • Descrição do imóvel; 
  • Cláusula garantindo a utilização do imóvel pelo fiduciante;
  • Valor da propriedade e, em caso de leilão, especificações sobre a venda do imóvel.

Ou seja, antes de solicitar um empréstimo, é muito importante que você analise suas finanças para ter certeza que as parcelas irão caber no seu bolso.

Depois desse texto deu pra perceber que alienação fiduciária tem um nome estranho mas é não é um bicho de sete cabeças, certo?

Existe a possibilidade de transferência de titularidade da dívida para outra pessoa? 

alienação fiduciaria transferência de dívida

A transferência de dívidas é uma opção voltada para quem desistiu de uma compra ou está com problemas financeiros.

Na prática, para evitar dores de cabeça ao perceber que não terá o valor do pagamento disponível, qualquer um pode transferir a titularidade da sua dívida.

Isso seja ela um financiamento de automóvel ou financiamento imobiliário, nesse caso apenas quando o imóvel já estiver pronto.

Entre os fatores que ocasionam essa situação, o desemprego e o descontrole financeiro se destacam no Brasil.

Por isso, é importante que haja cautela na hora de contratar um financiamento.

Afinal, apesar das vantagens, a solução financeira envolve um comprometimento de longo prazo.

Para transferir uma dívida ao perceber que você não consegue mais arcar com seu valor, é necessário informar ao credor sobre a sua intenção.

Para autorizar a transferência, ele irá avaliar criteriosamente a pessoa para qual você deseja transferir a dívida.

Com tudo aprovado, dependendo da quantidade de parcelas já pagas, pode ser que o novo credor precise te reembolsar algum valor.

No entanto, se você ficou inadimplente por muito tempo, o valor pago até agora pode ter serviço unicamente para cobrir os juros da dívida.

Nesse caso, não haverá nenhum reembolso, apenas a transferência do débito para outro indivíduo.

Uma outra forma de transferir dívidas é fazer isso de um banco para outro, visando melhores condições de financiamento, como juros menores.

Essa modalidade, também conhecida como portabilidade de financiamento, é aceita em casos de veículos ou imóveis.

Porém, faz mais sentido se você estiver pagando a dívida, mas perceber que as condições da instituição financeira não estão sendo vantajosas.

Se o devedor morrer extingue-se a alienação fiduciária?

alienação fiduciaria morte do devedor

Em caso de falecimento do devedor durante o pagamento de um contrato com alienação fiduciária, a dívida vai para os seus herdeiros.

Conforme o Art. 1.821 do Código Civil, “é assegurado aos credores o direito de pedir o pagamento das dívidas reconhecidas, nos limites das forças da herança”.

Entretanto, como visto acima, ainda existe a possibilidade de transferência da dívida por parte dos herdeiros para uma outra pessoa.

Quais as vantagens da alienação fiduciária? 

A alienação fiduciária é bastante comum para pessoas que não têm a quantia total de um bem, mas possuem outro para garantir sua dívida.

Por esse mesmo motivo, a principal vantagem da alienação fiduciária é a diminuição da taxa de juros.

Isso porque, como já citado, essa modalidade de financiamento oferece maior segurança ao credor, o que diminui a compensação de risco através dos juros.

Além disso, outro benefício importante é a possibilidade de parcelar em mais vezes a compra, o que diminui o valor das parcelas.

No caso de empréstimos, algumas instituições financeiras permitem a escolha do próprio bem a ser comprado como garantia.

Quais os riscos da alienação fiduciária?

 A maior desvantagem para o devedor de uma alienação fiduciária é o fato dele não ter a propriedade do bem em questão até a quitação da dívida.

E caso ele não consiga cumprir o pagamento previsto no contrato, será acionada a busca e apreensão, fazendo com que ele perca definitivamente aquele bem.

Na alienação, também é possível utilizar bens como jóias e até mesmo o próprio salário.

Sendo assim, é importante ter muito cuidado na escolha do bem a ser alienado.

Um imóvel com alienação fiduciária pode ser tomado pelo credor? 

A resposta é sim.

Ao utilizar a alienação fiduciária como garantia de pagamento de dívida define que, até a conclusão do pagamento, o verdadeiro proprietário do bem é o credor.

Enquanto isso, o devedor tem apenas a posse do bem, podendo aproveitá-lo livremente, mas não vendê-lo.

Uma vez que isso está em contrato, em caso de não pagamento, o imóvel pode ser transferido para o credor e posteriormente leiloado.

Assim, permitindo que a instituição receba de volta o dinheiro emprestado.

Quais as etapas da alienação fiduciária?

alienação fiduciaria etapas

Ao procurar adquirir um bem por meio de alienação fiduciária como garantia de pagamento, o indivíduo precisa concluir algumas etapas importantes.

Dessa forma, garantindo que todo o processo seja realizado de forma legal e segura.

Em primeiro lugar, é preciso ir até uma instituição financeira de sua preferência para avaliar suas condições e escolher a solução que melhor se encaixa no seu orçamento.

Após isso, chega a hora de assinar o contrato de alienação fiduciária, que estipula qual bem foi adquirido e como funcionará a modalidade de pagamento.

O contrato precisa ser levado até um cartório para seu registro. No caso de um bem imóvel, é preciso ir até o local onde o bem está matriculado. 

É no cartório onde ocorre o desdobramento de posse, procedimento que faz o bem deixar de ter apenas um proprietário para ter dois:

  1. Credor: quem emprestou o dinheiro e vai ter a propriedade indireta do bem;
  2. Devedor: quem pegou o valor emprestado e terá posse direta bem.

Com isso feito, a alienação fiduciária é confirmada, exigindo o pagamento de acordo com as condições combinadas em contrato.

Ao terminar de pagar a dívida, o devedor solicita o encerramento do contrato para o credor.

Assim, encerrando sua propriedade fiduciária e entregando um termo de quitação a ser levado no cartório.

Nesse momento, o bem é passado completamente para o seu nome.

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Conclusão

Neste artigo, você aprendeu o que é a alienação fiduciária, como funciona esse processo e quais os riscos e benefícios de optar por ela.

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