Para que você entenda como o leilão de imóveis funciona é preciso deixar de lado o imaginário do processo de compra e venda tradicional de um imóvel.
Isso porque, ao invés de comprar uma propriedade com um valor fixo, no leilão você disputa preços, dando o seu lance enquanto outras pessoas estão fazendo o mesmo.
Mas será que esse tipo de compra de imóveis é vantajosa? Quais os benefícios, vantagens e riscos de se investir num imóvel leiloado?
É o que vamos ver neste artigo. Vem com a gente para entender tudo sobre o assunto! Boa leitura!
- O que é o leilão de imóveis e qual seu objetivo?
- De onde vêm os imóveis que são leiloados?
- Quais as vantagens e desvantagens do leilão de imóveis?
- Passo a passo para a compra em um leilão de imóveis
- Afinal, vale ou não a pena comprar um imóvel de leilão?
O que é o leilão de imóveis e qual seu objetivo?
O leilão de imóveis é um evento para vender ao público um imóvel penhorado. Seu objetivo é reaver o dinheiro perdido que aquela propriedade gerou, seja para a prefeitura do município onde ele está instalado ou para um credor específico.
Sendo assim, os lances são dados a fim de comprar o bem. E, como em todo leilão, o maior valor ofertado leva o que está sendo vendido e, neste caso, o imóvel.
Os valores são definidos pelo vendedor da propriedade ou pelo juiz que estiver encarregado do caso referente ao imóvel, ou seja, aquele que, por meio da lei, julgou o caso e autorizou a penhora.
Existem dois tipos de leilão, o presencial e o online. E, para ambos acontecerem, a empresa leiloeira precisa divulgar um edital de convocação e nele constam dados como a data e o local do evento. As outras informações presentes neste documento devem ser:
- as características do imóvel
- o estado de conservação deste bem
- valor de mercado e da venda;
- quais as condições de pagamento;
- taxa a ser paga para o leiloeiro;
- eventuais pendências, como de impostos devidos.
Mas o que leva esses imóveis a serem penhorados e vendidos em leilão? Veja o próximo tópico e entenda.
Veja também: Valor do imóvel: saiba como calcular
De onde vêm os imóveis que são leiloados?
Como já dissemos antes, os imóveis leiloados são aqueles que são penhorados por determinação da justiça.
Na maior parte dos casos, os imóveis são leiloados por credores que não receberam pagamento por dívidas relacionadas ao imóvel.
Veja, abaixo, alguns dos motivos que levam um imóvel a ser leiloado.
1. Atraso no pagamento do financiamento
Com o não pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, o credor tem o direito de reaver a propriedade para custear a dívida.
Essa situação ocorre por causa da alienação fiduciária que é realizada quando esse tipo de empréstimo é feito. Ou seja, o comprador só tem direito integral sobre a propriedade quando quitar todas as parcelas do imóvel.
2. Dívidas trabalhistas
Se um empregador que possui débitos de causas judiciais trabalhistas ou até mesmo por atraso no pagamento do salário de seus empregados tem um imóvel, é possível que o imóvel seja penhorado até que a situação se regularize.
Caso contrário, o imóvel pode ser levado a leilão para custear o valor das dívidas trabalhistas existentes.
3. Declaração de falência de uma empresa
Se uma empresa decreta falência e não há verba para a quitação dos pagamentos das dívidas em aberto, além da possibilidade de o imóvel em nome da instituição ser levado à leilão, os equipamentos, maquinários e até carros também poderão ser leiloados.
4. Imóvel comprado com dinheiro sujo
Um imóvel comprado com dinheiro concebido de forma ilegal pode ser penhorado e, posteriormente, leiloado, mesmo que a família do criminoso more na propriedade.
5. Falta de pagamento de pensão alimentícia
Na ausência de pagamento de pensão alimentícia determinada pela justiça, o imóvel e os bens da família do devedor podem ser leiloados.
6. Imóvel como garantia de dívida
Assim como no financiamento imobiliário, o empréstimo com garantia de imóvel segue a mesma lei de alienação fiduciária do financiamento.
Com o não pagamento das parcelas do empréstimo, pode ocorrer o leilão do imóvel.
Importante: Aqui, na Pontte, esse processo — comumente chamado de execução — não é o nosso objetivo. Prezamos pela renegociação e vamos até o limite para que o devedor não tenha seu imóvel leiloado.
Quais as vantagens e desvantagens do leilão de imóveis?
Agora que você já sabe como funciona o leilão e quais imóveis estão sujeitos a seguir este caminho, vamos explicar um pouco mais sobre as vantagens e os riscos de se adquirir um imóvel em leilão.
Vantagens do leilão de imóveis
Preço
Uma das maiores vantagens de comprar um imóvel de leilão é o preço. É comum que os imóveis tenham uma oferta inicial por um valor bem menor que seu preço de mercado.
Para quem quer investir em imóveis adquirindo diversas propriedades para gerenciar, comprar desta maneira pode ser mais rentável.
Menos impostos
Sabe aqueles tributos que são pagos na compra tradicional de um imóvel? No caso de propriedades leiloadas, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), por exemplo, pode ficar bem menor.
Isso porque ele corresponde ao percentual do valor de venda da propriedade. E se ela for comprada por uma quantia menor do que seu valor de mercado, esse imposto também tende a ser menor.
Mas fique atento: para alguns municípios, é preciso mover uma ação para que a Justiça reconheça o desconto na tributação, tudo bem?
Maior potencial de retorno
Como dito antes, para o caso de investidores, o leilão de imóveis pode ser uma oportunidade para lucrar.
Comprando uma propriedade por um valor menor do que ela vale pode render altos lucros na revenda deste bem.
Mas, antes, faça muito bem os cálculos e veja se vale a pena o investimento, pois existem algumas desvantagens em se adquirir um imóvel de leilão que podem tomar tempo e até dinheiro do possível comprador. Veja mais sobre o assunto a seguir.
Desvantagens do leilão de imóveis
Possíveis imprevistos
É muito comum que imóveis de leilão possam acarretar custos, e muitos deles inesperados. Pode ser que você se depare com um imóvel com necessidade iminente de reforma, por exemplo.
Também podem existir restrições financeiras relacionadas ao imóvel, como impostos, taxas condominiais e multas pendentes.
Reversão da venda
É comum que proprietários que tiveram seu imóvel penhorado e leiloado recorram à justiça para reaver seu bem.
No caso de uma resposta bem-sucedida a este proprietário, a compra realizada em leilão será revertida, ou seja, a negociação será desfeita, podendo gerar, ainda, novos custos para o comprador.
Desocupação do imóvel
Um outro problema em comprar em leilão de imóveis pode ser a desocupação do imóvel caso ele ainda esteja sendo habitado pelos antigos proprietários ou até seus inquilinos.
E sabe quem é responsável por conduzir esse trâmite após a compra do imóvel? O comprador!
E, ainda, se não há um acordo entre as partes, é possível que o caso se resolva somente após ação judicial. E o que era para sair barato, pode sair mais caro do que se imaginava.
Passo a passo para a compra em um leilão de imóveis
Vamos te apresentar resumidamente quais as etapas existentes na compra de um imóvel de leilão. São elas:
1º passo: Verificação do edital
Lembra que lá no começo do texto falamos sobre o edital? É nele que constam as informações sobre as características do imóvel, a data e o local do leilão.
Nele também constam regras como as formas de pagamento e, assim, saber se tudo está de acordo com os seus objetivos.
2º passo: Visita ao imóvel
Se for possível, visite o imóvel antes de dar o seu lance no leilão. Assim, você pode verificar a situação atual da propriedade, seu padrão construtivo e garantir que ele está dentro do que você espera.
3º passo: Prepare sua oferta
No edital já constará o valor mínimo de lance, o que pode te ajudar a ter noção de quanto quer pagar pela propriedade. Pense qual será sua oferta máxima, já que você terá direito a mais de um lance e pode ir criando possibilidades durante o evento.
4º passo: Pagamento e emissão da carta de arrematação
Para que o juiz assine o auto de arrematação que é expedido após o término do leilão, é preciso pagar o valor ofertado para o imóvel e a comissão do leiloeiro.
O pagamento deve ocorrer no prazo estipulado pela empresa responsável pelo leilão. Portanto, caso não seja efetuado, além do atraso gerar multa, você ainda pode perder o direito de adquirir o imóvel.
Agora, se tudo for feito de maneira correta — inclusive os pagamentos —, acontece a etapa de emissão da carta de arrematação, que é o documento com força de ordem judicial para que haja a transferência da propriedade do bem.
5º passo: Registro na matrícula do imóvel
Somente após a emissão da carta de arrematação é possível realizar a averbação na matrícula do imóvel. Assim, o imóvel poderá ser registrado como propriedade do comprador.
Para esta etapa, é recomendado o apoio de um advogado ou assessoria jurídica que seja especialista em direito imobiliário ou em leilões.
Afinal, vale ou não a pena comprar um imóvel de leilão?
Neste artigo, pudemos ver o que é um leilão de imóveis e como ele é feito. Também pudemos entender os porquês de um imóvel passar por esse tipo de processo.
Algumas das vantagens e desvantagens também foram abordadas no nosso texto, mas separamos este tópico para te mostrar mais a fundo como isso, na prática, pode ser sustentável — ou não. Compre um imóvel de leilão se você:
Tem certeza do seu objetivo final com o imóvel
Seja para moradia ou investimento, pesquise muito bem sobre a região onde o imóvel está localizado, quais podem ser as potenciais vantagens em adquiri-lo e quais os riscos.
Não tem pressa em utilizar o bem
Afinal, caso a propriedade ainda tenha que ser desocupada, você não perderá tempo e nem dinheiro para concluir o seu objetivo com o imóvel.
Tem um dinheiro extra para imprevistos
Como dissemos anteriormente, no leilão de imóveis a maioria das propriedades leiloadas têm como objetivo a quitação de dívidas não pagas a credores.
Se o antigo proprietário não estava pagando as parcelas, provavelmente poderiam existir pendências como impostos e taxas condominiais. Portanto, separe um valor extra para esse tipo de imprevisto.
Caso sua resposta seja positiva para estas questões, mas você ainda não tem o capital necessário para investir, que tal um crédito mais barato para realizar?
Se você tem um imóvel que vale, pelo menos, R$ 200 mil, já pode conseguir o necessário para essa empreitada.
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